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【普法課堂】幾種常見的二手房買賣毀約的方式

2019-11-23 13:49:33 來源:北京三中法院

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幾種常見的毀約方式

一是共有人稱房屋買賣合同未經其同意,主張房屋買賣合同無效。目前,我國的房屋所有權證對于共有人的記載不全面,雖屬家庭共有房產,但大多僅登記在一人名下,簽訂合同時,共有人并未簽字,就容易發生共有人明知房屋買賣仍主張合同無效的情況。

二是案外人主張行使優先購買權,要求確認房屋買賣合同無效。主要分為兩種情況,一種是涉案房屋的實際承租人以承租人的應享有優先購買權為由,要求確認合同無效或者撤銷合同;一種是售房人與第三人惡意串通,偽造與第三人存在承租關系的相應證據,由第三人訴至法院,要求確認房屋買賣合同無效。

三是簽訂房屋買賣合同時,如果售房人尚未取得房屋所有權,就可能采取多種方式違約。比如第三人主張房屋的所有權歸其所有,售房人僅是名義購房人,雙方屬于借名買房關系,且實際占有空置房屋,導致售房人根本無法交付房屋,進而出現爭議,甚至解除合同。

四是售房人以各種理由違約,要求解除合同。有的售房人以房屋存在抵押,房屋買賣未告知抵押權人為由主張房屋買賣合同無效;還有的稱所售房屋是無產權,政策規定不允許出售;還有的以賣房時為避稅簽署的是“黑白合同”為由,要求認定買賣合同無效等等,不一而足。

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1、準確掌握房產信息

在房屋購買前,除了查看房屋的基本信息,更要認真審查房屋的法律信息,一般而言基本的審查可以分三步:第一步,看房產證。看房產證是否是原件,所載產權人與出售人身份證是否一致,是否存在抵押登記,房屋產權性質,是否為售房人單獨所有。第二步,看戶口本。看售房人的戶口本,主要看婚姻狀況,戶籍所在地是否為房屋所在地,最好再問問賣方遷出戶口后是否有落戶地址。第三步,看房子。看房子里的實際居住情況,是賣房人自住還是出租中,如果出租中還需要看租賃合同。去物業、供暖等部門詢問是否有欠費情況等等。

除了以上三步,如果需要進一步審查的話,可以要求售房人配合到房管部門、派出所戶籍部門查詢房屋情況、戶籍情況等。

2、妥善簽訂購房合同

簽訂購房合同可以自行簽訂,也可以通過中介公司簽訂。通過中介公司簽訂的,中介公司一般在提供北京市存量房屋買賣合同格式范本的同時,還會提供一份補充協議,補充協議記載雙方除房屋買賣合同之外約定的事項。兩份協議都具有法律效力,但補充協議不能與房屋買賣合同相沖突。

這兩份文件都要特別注意以下三個方面內容:

一是交易流程。交易流程要簡明扼要,沒有歧義。房屋交易情況復雜,涉及付款、貸款、過戶、騰房等情況,要約定明確,安排合理。

二是時間節點。視實際情況對交易過程中的時間進行合理規劃,對時間節點要約定在合同上,避免推諉扯皮,分不清責任。比如每次的交款時間、辦理上市、辦理貸款、過戶、騰房時間等等。

三是違約責任。沒有違約責任就沒有履行保障。要盡量約定每種履約行為的違約責任。比如逾期遷戶的違約責任、逾期付款、逾期騰房的違約責任等等。防止責任不清,發生糾紛無法維護自身合法權益。

3、注意證據固定留存

房屋買賣因涉及到諸多環節,耗時少則數月多則數年,在交易的各個環節,購房者都應當注意保留相關文件及證據,比如對房款的轉賬記錄、微信聊天記錄、短信記錄等。在賣方不履行合同或者口頭表示無法按照約定期限履行合同時,要保留溝通證據,必要時可以訴至法院。對雙方在實際履行過程中達成的新的約定,要及時作為補充協議附在買賣合同之后,將口頭合意落到紙面上,以防在產生糾紛后無法查實。

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(責任編輯:lxfoffcn)

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